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오피니언생활법률

전세권설정 계약과 월세

기사전송 2017-05-03, 20:00:05
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김병진 한국소비자원 소송지원변호사
문) 건물주인 임대인 甲과 임차인 乙이 보증금 1억원, 월세 200만원으로 임대차계약을 체결하였고, 임차인은 보증금 1억원을 안전하게 보장받을 목적으로 甲에게 전세권설정등기를 하여달라고 요구하여 전세권설정등기를 하였습니다.

그러던 중 乙의 자금사정이 악화되어 제3자 丙이 전세보증금을 가압류하고 乙을 상대로 1억원 소송을 하여 승소하였고, 그 사이에 乙은 20개월치 월세 4,000만원을 연체하였습니다.

丙은 乙을 상대로 한 소송에서 승소후 임대인 甲에게 보증금 1억원을 달라고 요구하였고, 甲은 연체된 월세 4,000만원을 공제하고 6,000만원만 주겠다고 하였습니다. 전세보증금에서 월세를 공제하고 나머지 돈만 주는 것으로 할 수 있나요.

답) 일반적으로 임대차계약과 전세계약, 전세권계약을 같은 의미로 혼용하여 사용하고 있으나 법률적으로는 전혀 다른 의미입니다.

이 중 전세계약은 법률용어가 전혀 아니고 시중에서는 ‘임대차계약 = 전세계약’으로 사용되고 있고, 이러한 내용이 더 오인되어 ‘임대차계약 = 전세계약 = 전세권계약’으로 잘못 사용되고 있는 실정이며, 이러한 오해 때문에 건물주 입장에서는 불의의 손해가 생기는 경우가 가끔 발생합니다.

임대차계약은 월세가 있는 것으로 약정할 수 있고, 건물이 매각될 경우 새로운 주인에게 권리를 주장하지 못하는 경우가 많습니다(상가임대차보호법상의 요건을 구비하면 경우에 따라 대항 가능).

전세계약은 법률상의 용어는 아니고 정확히는 전세권계약이라고 하고, 임대차계약과 달리 부동산등기부에 전세권설정등기를 하여야 계약이 성립되며, 등기된 내용은 어느 누구라도 지켜야 하고, 월세는 따로 없으므로 등기부에 따로 월세가 표시되지 않습니다.

일반적으로 월세있는 임대차계약을 체결하면서 임차보증금을 안전하게 보전하기 위하여 등기부에 전세권설정 등기하는 경우가 많습니다.

이러한 경우 2개의 계약이 존재하게 되지만 전세권에 관하여는 등기부에 표시된 전세권 내용만으로 권리의무 관계가 인정되고 등기부에는 월세가 따로 표시되지 않으므로 전세권에 관한 한 ‘월세 없는 전세권’이 인정되어 당사자의 실제 생각과는 다른 내용이 됩니다.

등기부에 전세보증금 1억원이라고 등기되고 월세는 따로 인정되지 않으므로 임차인 乙이 월세를 20개월 연체하여도 월세 연체는 전세권과 무관한 것이므로 공제를 주장할 수 없습니다.

다만 甲와 乙의 관계에서는 전세권의 진정한 내용은 ‘임차보증금을 안전하게 회수하기 위하여 편의상 전세권설정등기를 한 것’이므로 이들 사이에는 월세를 공제하고 나머지 돈을 돌려주면 됩니다.

그런데 전세권이 제3자에게 이전되면 제3자는 ‘전세권설정등기에 기재된 내용’만 믿고 권리를 취득하는 것이고, 등기에는 ‘월세’가 전혀 기재되어 있지 않으므로 건물주 甲는 제3자에게 월세 공제를 주장할 수 없습니다.

위 사례의 경우 乙이 보증금 반환을 청구하면 건물주 甲는 연체월세 4,000만원을 공제하고 6,000만원만 돌려주면 되지만 丙이 청구할 경우에는 연체 월세를 공제하지 못하고 보증금 1억원 전액을 반환하여야 합니다.

만일 세입자가 임대차보증금에 대하여 등기를 하여 달라고 요구할 경우 월세가 있는 경우 건물주 입장에서는 ‘전세권설정등기’를 하면 장래 월세 공제가 불가능할 수 있으므로 반드시 ‘임차권등기’를 하여야 불측의 손해를 예방할 수 있습니다.
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