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오피니언생활법률

공사대금과 유치권

기사전송 2017-06-26, 20:59:59
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김병진 한국소비자원 소송지원변호사
문) A는 B에게 기성고(공사진행률)에 따라 중간에 공사대금을 정산하여 주기로 하고 건물 공사를 맡겼고, B는 계약에 따라 공사를 하던 중 A가 기성고에 따른 공사대금을 제대로 주지 않아 B도 자금부족으로 공사를 진행할 수 없어 2012. 12.경 공사를 중단하였습니다.

이후 A는 다른 업체인 C에게 공사를 맡겼고, 2013. 5. C가 건물을 완공하여 A명의로 등기까지 하였으나 역시 공사대금을 받지 못하여 C는 공사대금을 받을 때까지 건물을 A에게 넘겨주지 않고 계속하여 점유하였습니다.

이후 A의 다른 채권자가 건물에 대한 경매를 진행하였고, C는 유치권을 주장하면서 건물에 계속 있었으며, B도 건물 한쪽에 ‘유치권행사중 B’라고 현수막을 걸고 법원에 유치권 신고를 하였습니다. 건물이 경매되면 B,C는 유치권을 주장할 수 있나요.

답) 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 계속하여 유치(점유)함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 담보하는 권리를 유치권이라고 합니다.

그 예로는 ① 500만원 고급시계의 수리를 맡아 수리비 10만원 정도의 시계수리를 하였는데 시계주인이 수리비 10만원을 주지 않으면서 일단 시계를 돌려달라고 할 때 수리비를 받을 때까지 시계를 계속하여 가지고 있을 권리, ② 공사업자가 건축주로부터 공사대금을 전부 받을 때까지 건물을 계속하여 점유할 권리 등이 있습니다.

특히 건물의 경우 건물에 대한 경매가 진행되어 건물주가 바뀌어도 유치권자는 자신의 공사대금을 받을 때까지 계속하여 건물을 넘겨주지 않아도 되므로 건물을 경락받은 사람은 하는 수 없이 유치권자가 요구하는 공사대금을 지급하게 되어 결국 공사대금을 회수할 수 있습니다.

건물 유치권의 핵심은 건물을 적법하게 계속 점유하여야 하는 것입니다.

위 사례의 경우 C는 공사를 마치면서 계속하여 점유를 하였으므로 적법하게 유치권이 성립된 것으로 볼 수 있지만, B의 경우는 공사를 하다가 그 점유를 건물주 A 또는 공사업자 C에게 넘겨주어 중간에 점유가 끊어졌으므로 유치권이 인정되지 않습니다.

또한, 유치권은 경매신청 전에 점유가 이루어져야 하는데 B는 경매가 들어간 후에야 유치권을 주장하면서 현수막을 걸었으므로 유치권이 성립할 여지가 없습니다.

또한, 유치권은 현실적으로 건물을 점유하여야 성립하는데 B는 단순히 현수막 정도를 건물 외벽에 걸었을 뿐이고 실제로 건물을 관리 점유하였다고 볼 수 없으므로 역시 유치권은 성립하지 않습니다.

‘유치권을 행사하면 그 기간 동안 나의 공사대금은 안전하게 지켜질 수 있다’라고 착각하는 경우가 많지만 우리 민법 제326조(피담보채권의 소멸시효)에는 ‘유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다.’라고 되어 있어 유치권 행사 여부에 상관없이 소멸시효가 진행됩니다.

일반적으로 공사대금채권의 소멸시효는 공사대금을 청구할 수 있는 때로부터 3년인 바, 위 사안에서 B는 2012. 12.에 공사대금을 청구할 수 있으므로 2015. 12.이 경과하면 공사대금청구권은 소멸되고, C는 2013. 5.경 완공하여 공사대금을 청구할 수 있으므로 2016. 5.이 되면 공사대금청구권은 소멸됩니다.

만일 B, C가 위 기간 만료 전에 A를 상대로 공사대금청구소송을 제기하였거나 아니면 A가 공사대금을 인정하는 서면을 작성하여 주지 않았다면 현재 건물을 유치하고 있어도 공사대금 청구권은 소멸되었고, 결국 받을 돈이 없는 것이 되므로 유치권도 주장할 수 없습니다.

건물 공사업자가 공사대금을 받지 못하였을 경우 ① 절대 건물 또는 공사현장을 건물주 또는 다른 공사업체에게 넘겨주지 말고 계속 점유하고, ② 공사가 완료 또는 중단된 시점을 기준으로 3년 이내에 건물주를 상대로 민사소송을 걸거나 아니면 공사대금채권을 인정하는 내용의 서면을 받아야 안전하게 공사대금을 받을 수 있습니다.
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