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“주거 선호도 도심쏠림 현상 가속…외곽 물량 늘며 가격 양극화 심화”

기사전송 2017-01-01, 20:47:37
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이진우 부동산자산관리연구소장
1~2인·은퇴가구에 인기
오피스텔價 5년간 29%↑
외곽권서는 15% 가량 ↓
“편중현상, 지역에 부담”
이진우 소장
베이비부머 세대의 은퇴와 IT기술의 발달로 재택근무가 늘어나면서 수요자들이 도시 외곽의 주거단지를 선호하는 현상이 나타날 것이라는 예견이 있었다. 그러나 현실은 도심의 쏠림 현상이 더 심화되고 있다. 특히 베이비부머의 은퇴나 1-2인 가구 증가 등 인구구조의 변화가 되면서 도심 선호현상이 더 높아지고 있다.

은퇴세대 들은 도심의 아파트 분화에 익숙해져 있고 전원주택 보다 교통이나 병원 등의 접근성이 좋은 도심을 선호하는 경향을 보이고 있다. 젊은 세대도 출퇴근 시간을 줄일 수 있고 문화와 쇼핑시설이 잘 갖추어진 도심의 선호현상이 높게 나타나고 있다.

이러한 현상은 우리보다 노령화가 빨리 나타난 일본의 예에서도 잘 알 수 있다. ‘단카이 세대’라고 하는 일본의 전후 세대들은 1980년대 도심 외곽의 전원주택 단지로 상당부분 이동했지만 얼마 지나지 않아 도심으로 유턴 현상이 나타나고 있다. 자녀의 분가와 더불어 병원과 쇼핑 및 문화시설 등의 접근성이 좋은 도심으로 회귀가 나타나고 있다. 이런 도심의 회귀는 2000년대 초 중반 도심 재개발로 이어졌고 도심과 외곽의 양극화 현상이 심화되고 있다.

대구지역의 경우 최근 도심의 재개발 보다는 도심 외곽의 신규 택지지구를 중심으로 입주물량이 급증하고 있다. 지역의 경우 단순 물량의 증가도 문제가 되겠지만 외곽의 편중현상은 향후 지역시장에 부담이 될 전망이다.

2016년과 2017년 아파트 입주물량 중 선호도가 높은 도심과 수성권은 전체 물량에 5%정도에 거치고 있다.

1-2인 가구들의 선호도가 높은 오피스텔 가격도 최근 몇 년간 가격 변동률을 보면 최근 5년간 29%정도 상승했지만 외곽권은 15%정도 하락했다. 외곽권의 경우 하락의 원인이 2013년과 2014년 물량의 증가가 주요 원인이기는 하지만 도심과 외곽의 선호도에 따라 가격의 양극화가 심하게 나타나고 있다.

인구감소와 베이비부머 세대의 은퇴로 인해 집값은 더 이상 오르지 않을 것이라는 전망이 나오고 있다. 인구구조의 변화와 사회 경제적인 변화가 주택시장에 영향을 준다면 주택가격의 조정은 어느 정도 예상이 된다.

하지만 주택시장은 일반 재화시장과 달라 공급이 많다고 반드시 주택가격이 떨어지지는 않는다. 아마 전체적인 하락보다는 양극화 현상이 나타날 전망이다. 최근 도심이 기존의 인프라와 더불어 아파트에 친환경 기술이 더해지면서 쾌적한 주거생활이 가능해지면서 도심의 선호 현상이 더 높아지고 있다.

선호도가 높은 도심은 가격이 상승하겠지만 선호도가 떨어지는 지역은 가격의 하락세가 나타날 수 있다.

우리 보다 빨리 외곽으로 이동이 나타났 미국이나 일본이 2000년을 전후로 다시 도심으로 회귀하면서 도심선호 현상이 나타나고 있는 것에서도 잘 알 수 있다.

향후 지역 시장도 도심과 외곽의 양극화 현상이 나타날 것으로 전망되고 갈수록 도심과 외곽 선호지역과 비선호 지역의 양극화는 더 심화될 전망이다.
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