대출받아 전세금 반환…“先 전출신고 의무 아냐”

‘법도TV’ 엄정숙 변호사
신고 시 우선변제권 후순위로
대출 은행이 1순위 채권자 돼
세입자 계좌로 입금되게 해야

돈이 없는 집주인들은 대출받아 전세금을 돌려주는 경우가 있다. 하지만 대출 조건으로 전입신고부터 빼주는 것을 요구한다면 상황은 간단치 않다. 세입자가 집주인의 요구를 받아들여 전입신고부터 빼줬다간 낭패를 볼 수 있다는 점이다.

9일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “원칙적으로는 집주인에게 전세금을 돌려받은 후 이사할 곳에 전입신고를 하는 게 맞다”라며 “만약 세입자가 현재 거주하는 곳의 전입신고를 뺀다면 대항력과 우선변제권이 후순위로 밀리게 돼 집주인에게 문제가 발생했을 때 세입자가 낭패를 볼 수 있다”고 말했다.

전입신고는 세입자의 우선변제권과 대항력을 유지 시켜주는 법적 효력을 의미한다. 즉 세입자가 해당 주택에 거주 중인 사실을 증명하는 근거라는 뜻이다. 우선변제권과 대항력은 집주인의 재산 상황이 악화돼 집이 경매로 넘어갈 경우 중요하게 사용된다.

엄 변호사는 “세입자가 전입신고부터 뺀 후 집주인이 대출받아 정상적으로 전세금을 돌려준다면 문제가 없다”면서도 “만일 집주인의 채무에 문제가 있어 집이 경매에 넘어간다면 법적으로 세입자가 전세금을 돌려받을 순위가 뒤로 밀릴 수 있다”고 주의를 당부했다.

집주인이 전세금을 은행 대출로 마련해 세입자에게 돌려줄 때도 문제가 발생할 수 있다. 대출이란 원칙적으로는 신청자 계좌로 돈이 입금되는 경우가 많기 때문이다. 즉 은행 대출은 신청한 집주인의 계좌로 대출금이 송금된다는 말이다.

엄 변호사는 “집주인에게 다른 빚이 없더라도 세입자가 전입신고를 빼는 순간 대출해준 은행이 1순위 채권자가 된다”라며 “은행 측에서는 자신의 채무 보호를 자신보다 선 순위 변제자인 세입자가 있어서는 안 된다고 판단해 세입자의 사정을 고려하지 않는다”라고 설명했다.

만약 집주인이 은행 대출로 전세금을 돌려주는 대신 전입신고부터 빼달라고 한다면 어떻게 대처해야 현명할까?

엄 변호사는 “우선 세입자는 전입신고를 빼기 전 해당 은행에 대출금이 어느 계좌로 송금되는지 알아봐야 한다”라며 “만약 세입자의 계좌로 대출금 송금이 가능하다면 은행장 승인이나 은행의 보증을 거친 근거자료를 확보해 대출금이 세입자의 계좌로 입금되도록 해야 한다”라고 강조했다. 이어 “집주인에게 이 같은 기능을 하는 전세보증금반환 대출 상품을 이용하도록 설득하는 방법도 고려해야 한다”라고 조언했다.

반면 집주인이 은행 대출을 위해 세입자에게 전입신고부터 빼달라는 요구는 꼭 들어줄 필요는 없다. 엄 변호사는 “세입자에게 전세금을 줄 돈이 없어 대출받는 건 그저 집주인의 사정일 뿐이고 세입자가 요구를 들어주지 않아 전세금 반환을 할 수 없다는 집주인의 주장은 법률상 근거가 없다”라고 강조했다.

한편 세입자가 자신의 요구를 들어주지 않아 전세금을 돌려주지 못하겠다고 하는 집주인이 있다면 전세금반환소송을 제기해 전세금 돌려받기가 가능하다.

윤정기자 yj@idaegu.co.kr

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