규제 풀린 대구, 침체 늪 벗어날까
규제 풀린 대구, 침체 늪 벗어날까
  • 윤정
  • 승인 2022.07.05 21:50
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수성구 빼고 조정대상 모두 해제
주택시장 활기 회복 기대감 속
물량 폭탄 우려 여전히 높아
중개업 관계자 “매수 문의 없어
넘쳐난 물량 시장서 소화 안 돼”
회복에 상당한 시간 소요 전망
집값 하락과 미분양 몸살을 앓고 있는 대구지역이 5일부터 투기과열지구와 조정대상지역 지정에서 해제되면서 대출·세제·청약 등 각종 규제에서 벗어나게 됐다. 당장 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 제한 등 대출 규제에서 풀림에 따라 냉각돼 있는 지역 부동산 시장이 활기를 띨지 주목되고 있다.

국토교통부는 지난달 30일 주거정책심의위원회를 열어 5일부터 대구 등 일부 지역에 대한 규제지역을 조정하기로 의결했다.

대구는 지난 2020년 11월 20일 수성구가 조정대상지역으로 지정됐고 그해 12월 18일 대구 전역(달성군 일부지역 제외)으로 확대됐다. 그러나 공급 물량 과다와 미분양 폭증, 아파트 매매가격 하락 등 지역 부동산 시장이 침체되자 국토부는 이달 5일부로 수성구만 남고 나머지 지역은 조정대상지역에서 모두 해제했다.

또한 지난 2017년 6월 19일 대구에서 수성구만 유일하게 투기과열지구로 묶였지만 이번에 수성구도 풀렸다.

규제지역으로 지정되면 대출·세제·청약 등 광범위하고 강력한 규제를 적용받는다.

조정대상지역에서는 LTV가 9억원 이하 구간은 50%, 9억원 초과분은 30%로 각각 제한된다. DTI도 50%가 적용되는 등 대출 규제가 가해지고 양도소득세와 종합부동산세(종부세) 등 각종 세금 부담도 커진다. 2주택자 이상에게는 취득세 중과와 종부세가 추가로 과세된다. 주택 분양권 전매도 최대 3년으로 제한된다.

투기과열지구에서는 LTV가 9억원 이하면 40%, 9억원 초과는 20%가 적용되는 등 더욱 강력한 대출 규제가 적용된다. 주택 분양권 전매도 최대 5년으로 제한되며 재건축 등 정비사업 규제 수위도 높아진다.

또 조정대상지역과 투기과열지구 모두 중도금대출 발급요건이 강화되고 2주택자에게는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출(주담대)이 금지되고 주택 구입 시 실거주 목적을 제외한 주담대가 금지된다.

그러나 대구지역이 이번에 규제지역에서 해제되면서 최근 정부에서 시행한 양도소득세 중과 배제, 다주택자 장기보유특별공제 배제 등의 규제 완화 정책과 더불어 세 부담이 줄어들면서 부동산 거래가 활발해질 것으로 기대되고 있다.

특히 ‘대구의 강남’이라 불리며 작년까지 집값 고공행진을 이어왔던 수성구가 조정대상지역으로 계속 묶이게 됐지만 투기과열지구에서 해제되면서 규제 강도가 지금보다는 완화됐다.

지역 부동산 전문가들은 “세금·대출·분양·정비사업 등 주택시장의 청약·보유·거래 전반을 제약했던 규제에서 자유로워질 것”이라며 “공급 과잉 우려가 있거나 향후 차익기대가 제한적인 곳, 대출 이자 부담이 커서 매각을 원하는 집주인들이 집을 매도할 수 있는 출구와 퇴로가 마련될 것”으로 기대하고 있다.

다만 각종 규제가 풀려도 매수세는 뚜렷하게 증가하진 않을 것이라는 전망도 나온다.

특히 대구의 경우, 그동안 공급·입주 물량 과다로 미분양이 속출하고 있어 규제가 풀린다고 해도 당장 부동산 거래가 활발하게 이뤄질 가능성은 제한적이고 본격적인 활기를 띠기까지 상당한 시일이 걸릴 것으로 보고 있다.

지역 부동산중개업계 한 관계자는 “대구는 공급 물량과 입주 물량이 넘쳐나 시장에서 소화할 수 있는 적정선을 넘은 지 오래됐다”라며 “규제 해제 발표 이후에도 매수 문의가 없다. 이 부분이 해결되지 않고선 부동산 거래 증가나 매매가격 회복은 상당한 시간이 걸릴 수도 있을 것”이라는 반응을 보였다.

규제지역 해제 소식에도 대구는 물량 폭탄에 대한 우려가 지배적이다. 대구는 올해 약 2만 가구, 내년에도 3만 가구가 넘는 분양 물량이 대기 중이다.

입주 물량이 넘치는 것도 거래 절벽을 심화시키는 원인이 되고 있다. 부동산R114에 따르면 대구는 올 하반기에만 1만1천749가구가 입주 예정이다. 내년에는 3만5천619가구, 2024년에는 2만1천299가구가 입주 물량으로 풀린다. 조정대상지역과 투기과열지구 해제에도 물량 폭탄 앞에서는 여전히 속수무책인 셈이다.

윤정기자 yj@idaegu.co.kr
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