유튜브 법도TV 엄정숙 변호사
“10년 채운 계약이라도
권리금 회수 기회 보장
협조 않으면 소송 가능”
“10년 채운 계약이라도
권리금 회수 기회 보장
협조 않으면 소송 가능”
“다음 달이면 상가 계약 기간이 10년째가 됩니다. 갱신요구권을 더는 사용할 수 없어 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구하고 있었습니다. 문제는 건물주가 갱신요구권을 다 사용했으니 제가 주선하는 신규 세입자와의 계약을 거절하겠다는 겁니다. 갱신요구권이 없다고 해서 권리금 회수가 불가능한 건가요?”
세입자는 상가임대차 보호 기간 안에 신규 세입자를 구해 건물주에게 주선하면 권리금 회수 기회를 보장받는다. 다만 상가임대차 보호 기간이 끝나는 10년을 채운 기간이라면 상황은 간단치 않다.
13일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “상가 임대차에서 세입자가 10년을 채워 장사하는 경우 건물주가 신규 세입자 주선을 거부하는 사례가 종종 있다”라고 밝혔다.
엄 변호사는 “이 경우 건물주는 세입자가 갱신요구권을 다 사용했기 때문에 권리금 보호도 할 필요가 없다고 생각하는 경향이 있다”라며 “하지만 10년을 채운 계약이라도 건물주는 세입자에게 권리금 회수에 대한 기회를 보장해줘야 한다”라고 강조했다.
‘권리금’이란 영업시설·거래처·신용과 영업상 노하우, 위치에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에는 ‘임차인(세입자)의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다’고 규정한다.
세입자는 최초 계약을 맺은 날로부터 10년간 자유롭게 갱신요구권을 사용해 계약을 연장할 수 있다. 만약 계약 기간이 10년에 다다르면 세입자는 갱신요구권을 사용할 수 없다. 계약을 연장해 주지 않아도 건물주는 법적인 책임을 지지 않는다.
다만 갱신요구권을 다 사용한 계약이라도 건물주는 세입자에게 권리금 회수 기회를 보장해야 한다는 대법원 판례가 있다.
대법원은 “상임법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간 5년을 초과해 임차인(세입자)이 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인(건물주)은 동법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담한다고 봐야 한다”라고 판결했다. 세입자의 손을 들어 준 것.
엄 변호사는 “과거 하급심(1심과 2심) 판례에서는 ‘세입자가 10년의(구법 5년) 계약 기간을 채워 더는 갱신을 강제할 수 없는 경우 건물주에게 권리금보호 의무가 없다’는 판례가 많았다”라며 “(그러나) 대법원 판결에서는 세입자가 10년(구법 5년)을 채워 더는 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 건물주는 세입자의 권리금 회수 기회를 보장해야 한다고 본 것”이라고 설명했다.
만약 세입자가 10년을 채워 장사했다는 이유로 건물주가 권리금 회수 기회를 보장해주지 않는다면 세입자는 어떻게 대처해야 할까.
엄 변호사는 “대법원 판례와 법 규정에서도 갱신요구권을 사용할 수 없다고 해도 권리금을 보호해야 한다고 보기 때문에 건물주의 주장은 법률상 타당하지 않다”라며 “세입자는 건물주에게 권리금 회수 기회에 협조할 것을 당부하는 내용증명을 발송하고 그래도 협조하지 않으면 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기해야 한다”라고 말했다.
‘손해배상청구소송’이란 건물주 방해로 권리금 회수 기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금반환소송’을 말한다. 윤정기자 yj@idaegu.co.kr
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