세종시 투기지역 해제…전국에 서울 15개구만 남아
세종시 투기지역 해제…전국에 서울 15개구만 남아
  • 강나리
  • 승인 2022.09.21 21:30
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투기과열지구, 20개 규제 적용
정비사업에 대한 규제가 강해
재개발, 분양권 전매도 제한돼
전국 43곳서 39곳으로 줄어
인천송도국제도시
21일 오후 인천시 연수구 송도국제도시에 고층 아파트 건물들이 우뚝 솟아 있다. 국토교통부는 26일부터 세종시와 인천 연수·남동·서구 등 4곳을 투기과열지구에서 해제할 방침이라고 밝혔다. 연합뉴스

정부가 21일 세종시를 투기지역에서 해제하면서, 이제 전국에 투기지역은 서울 15개구만 남게 됐다.

15곳은 고가의 주택이 밀집한 ‘강남3구’(강남·서초·송파구)와 ‘마용성’(마포·용산·성동구) 지역, 재건축 단지가 많은 양천·영등포·노원·강동·강서구, 도심 지역인 종로·동대문·중구 등이다.

정부는 주택시장 과열 양상에 따라 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등의 순으로 지역을 규정하고 규제를 가하고 있다. 투기과열지구와 조정대상지역은 국토교통부가 주거정책심의위원회를 열어서 지정하거나 해제하고, 투기지역은 국토부가 기획재정부에 요청하면 기재부가 부동산가격안정심의위원회를 열어 정한다.

투기과열지구는 2011년 12월, 투기지역은 2012년 5월 각각 없어졌다가 문재인 정부 시절인 2017년 ‘8·31 대책’으로 부활했다. 조정대상지역은 박근혜 정부 시절인 2016년 ‘11·3 대책’을 통해 만들어졌다.

규제 내용을 살펴보면 투기과열지구가 규제의 강도가 가장 높고 종류도 많다. 제도 도입 초기 투기지역은 투기과열지구에는 없는 세제 관련 규제가 있어서 정부는 투기과열지구 안에서도 부동산 시장이 과열된 곳은 다시 투기지역으로 지정해 규제 강도를 높이는 식으로 운용해왔다. 하지만 부동산 시장 과열에 따라 정부가 투기과열지구와 조정대상지역의 규제를 강화하면서 현재 투기지역의 규제는 투기과열지구의 금융 부분 규제만 남은 셈이 돼 유명무실해졌다.

21일 세종시에 대한 투기과열지구 및 투기지역 해제가 동시에 이뤄진 것도 이와 같은 맥락으로 풀이된다. 투기과열지구는 재건축 등 정비사업 관련 규제를 중심으로 20개 규제가 동시에 적용된다. 특히 재건축과 재개발 등 정비사업에 대한 규제가 강하다.

재건축 조합 설립인가 이후에는 조합원 지위 양도가 금지돼 아파트를 팔 수 없다. 재개발 사업의 경우 관리처분계획 인가 이후에는 조합원의 분양권 전매도 제한된다.

정비사업의 일반분양이나 조합원 분양에 당첨된 세대원은 지구 내 정비사업 분양분에 대한 재당첨이 5년간 금지된다. 아파트는 물론 100실 이상 오피스텔도 소유권 이전 등기 때까지 분양권 전매가 제한된다. 주택 취득 시에는 자금조달계획서는 물론 증빙자료까지 제출해야 한다.

주택담보대출비율(LTV)의 경우 9억원 이하 주택은 40%, 9억~15억원 구간은 20%가 적용된다. 15억원 초과 아파트는 대출 자체가 금지된다. 총부채상환비율(DTI)도 40%가 적용된다.

이날 국토부 발표에 따라 세종시와 인천 연수·남동·서구 등 4곳이 투기과열지구에서 해제되면서 이제 투기과열지구는 43곳에서 39곳으로 줄어든다. 39곳에는 서울 25개 자치구와 과천, 성남 분당, 광명, 하남, 수원 등 경기 14개 지역이 포함된다.

윤정기자 yj@idaegu.co.kr

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