[특별기고] 대구 재건축 미래에 대한 제언
[특별기고] 대구 재건축 미래에 대한 제언
  • 승인 2023.01.30 20:50
이 기사를 공유합니다

박헌용
박헌용
신세계아파트(수성1가) 재건축준비위원장·㈜ 투마로우랜드 대표
2023년 1월부터 재건축안전진단 관련 규제가 대폭 개선되었다. 안전진단 평가항목의 구조안전성 비중을 50%에서 30%로 낮추고 주거환경 점수비중은 15%에서 30%로, 설비노후도의 비중은 25%에서 30%로 각각 높인다고 하니 구조 안전에 심각한 문제가 없더라도 주차, 층간소음, 난방·급수 등 배관과 노후시설로 불편함을 겪던 낡은 아파트의 재건축 가능성이 높아져 상당히 고무적이긴 하다.

누구나 편안하고 안락한 주거환경에서 거주하고 싶고 그럴 권리가 있음에도 재건축을 단순히 투기목적인 관점에서 제도에 족쇄를 채우고 그 심의 과정자체를 어렵게 만든 지난날의 편협된 정책이 지금이라도 개선되었다고 하니 다행이 아닐수 없다.

그러나 안전진단을 일부 완화했다고 재건축의 물꼬가 확 풀려서 재건축이 엄청 빠르게 쉽게 되리라고 여기는 것은 아직도 현실 행정을 모르는 것 같아 안타까울 뿐이다

아파트 수요가 많아 부동산 투기가 판치던 때, 특별한지역 (서울 강남)에는 재건축으로 인한 가격 상승효과가 바로 나타났지만, 대구의 현실은 완전히 다르다.

대구의 미분양 아파트는 전국 최고 수준인 1만3천여 가구다. 이는 단순 통계일 뿐이고 공무원 38년, 건설회사 4년이상 근무이력이 있는 필자로서는 실제로는 이보다도 훨씬 높을 것이라고 추정한다.

문제는 향후다. 대구는 길을 걷다 보면 곳곳이 아파트부지 건설 현장이다, 몇몇 건설현장은 입이 딱 벌어질 만큼 여의도 부지 수준으로 부지를 확보해 아파트 터를 조성 중이다.

수요·공급 예측 부재로 무한정 허가 해준 시 당국이나 한치 앞도 모른채 비싼 터 매입해서 아파트를 지어대는 건설업체를 보고 있자니 한마디로 어이가 없다.

이런 상황임에도 도시의 허파라고 할수 있는 동부정류장, 남부정류장엔 언제부터인가 시민들의 희망사항과 동떨어진 아파트건축 공사가 한창이어서, 이곳을 지나치는 많은 시민들은 의구심과 더불어 행정을 불신하는 목소리가 높다. 주차장부지가 아파트사업 부지로 특혜 용도 변경된 합당한 사유가 과연 있는지 사법당국의 철저하고 면밀한 조사가 필요해 보인다.

뿐만아니라 향후 대구 아파트공급은 또한 과히 매머드(Mammoth) 급이다. 진척중인 안심, 연경, 연호지구 외에도, 대구도심소재 군부대 이전후적지에 지어질 아파트 공급은 물론이고 신공항조성과 관련해 K2 후적지 부지 개발사업이 엄청난 아파트 공급 태풍의 핵이 될 것이 자명하다.

대구시민들의 동의 및 여론조사 절차과정 없이 진행된 기부대양여방식의 신공항 이전사업은 K2이전 후적지를 개발해 비용을 만들어야 하는데 다행히 진행중인 공항 특별법제정으로 일부 국비지원 받을 수 있다 치더라도 군위의 신공항 건설비, 보상비, 간접시설비(교통 인프라 비용) 등을 시비로 충당하기에는 시 재정상 난중지난 (難中之難)이다.

군위 신공항 건설때까지 천문학적인 이자비용은 고사하고라도 10조가 훨씬 넘어가는 사업비를 충당하려면 공기업을 설득하든지, 아니면 컨소시움 방식의 개발을 모색할 수밖에 없을건데 결국 그재원은 아파트부지 조성후 토지 매각이다.

비싼 토지 매입 대금을 지불한 건설업체는 수익창출을 위해 당연히 용적율, 건폐율 조정을 요구하게 되고 그 결과 거대한 아파트 숲이 새로이 탄생하게 될까 우려스럽다,

필자는 국토부 재직시 인구 50만 예정이던 세종시가 30만을 넘어선 현재, 주간선도로는 물론이고 특히 아파트 단지와 단지간 이면도로가 매우 좁고 소규모라는 것이 의아스러웠다. 행복도시 세종시가 이러한 교통 체증의 문제를 안고 있는 것은 토지 매각이 안되다 보니 당초 설계대로 가지 못하고 토지 분양을 위해 건설업체의 이익을 반영해 용적율·건폐율을 대폭 완화해줬기 때문이라는 것을 알게 되었다.

이러한 우려를 불식하려면 신공항이전 후적지 개발사업도 집을 짓기전 소요자금부터 따지는게 순리인바, 대구시는 장밋빛 그림의 홍보에 열중하기보다 정확한 소요 예산을 미리 파악하고 비용에 대한 명확한 근거를 시민들에게 먼저 알리고 설명해야 할 것이다.

재건축도 마찬가지다. 단순히 말하면 재건축은 기존 아파트의 용적율을 높여서 그 차익으로 새아파트를 짓는 비용을 충당하는 것인데 조합원외 비조합원의 일반 분양이 잘되어야 재건축의 메리트가 생기는 것이다.

이러한 대구 전반의 암울한 아파트 경기를 짐작하고도 재건축의 앞길을 가로 막는, 즉 개선되어야 할 제도는 아직도 많다.

첫째로 재건축의 첫단계인 정밀안전진단 비용을 시가 우선지원하고 뒤에 환수 받는 방식, 또는 이 비용을 장기수선 충당금으로 대체할 수 있는 제도적 뒷받침이 있어야 한다.

현 조달방식은 정비업체의 대납 또는 주민 갹출이다. 대충 900여세대의 정밀안전진단비는 1억 중반이 될 것인데 이 또한 물가 상승률에 따라 갈수록 높아지고 있다.

과거 이 비용을 정비업체가 대납하게 함으로써 주민들의 이익이 우선되어야 할 재건축 사업이 정비 업체에 휘둘리고 나아가서 소송까지 진행되는 경우도 빈번하게 발생, 수년간 재건축사업이 지체되고 난항을 겪는 사례가 많았었다.

보통 재건축사업은 통상적으로 말하기를 10년 정도 걸린다고 애기들 하고 있으나, 서울 강남구 삼성동 S아파트의 경우 2011년 10월 조합설립후 2018년 3월 입주까지 딱 6년 5개월이 걸린 사례가 있다. 반면 서울 둔촌 주공은 10년이상 걸리고도 공사중단까지 간 사례다. 시작 단추를 잘끼워야 격화소양의 우를 막을 수 있을 것이다

둘째로 불합리하고 소요기간을 잡아먹는 각종 인허가 절차를 간소화해야 한다.

다른 개발사업도 마찬가지지만 재건축의 경우 토목, 건축, 환경, 조경, 교통, 경관 등 수많은 관련 위원회 및 허가과정을 거쳐야 하는데 담당부서 검토를 포함해 한가지 위원회를 통과 하는데만 몇 달씩 걸릴수 있다. 여기에 수정 보완을 해서 다시 심의회를 개최하면 사안에 따라 그이상이 걸릴 수도 있다. 이러한 불합리하고 까다로운 절차를 개선 해야 된다고 본다.

이미 서울시에서는 신속통합기획(신통기획)이라 해서 재건축 관련 각종 허가에 선행되는 위원회를 같은날 일시에 합동개최 하도록해 재건축 소요기간을 확 줄이면서 공공기여 비율 하향 및 아파트 면적 상향을 통한 사업성을 크게 높여주는 적극적인 재건축 지원정책을 펴고 있다. 또한 시공사 선정시기도 조합설립 이후 즉시 선정토록해 열악한 자금 문제를 해소하는 조례를 추진 중이다.

대구도 혁신의 아이콘인 새로운 시장님의 지휘하에 하루 빨리 개선책이 시행되기를 기대해 본다. 혁신은 혁신관련 회의 개최만으로 이뤄 지는게 아니듯, 시민 행복은 멀리 있는 것이 아니라 시민들의 삶의 현장에서 소소한 불편함과 문제점을 보듬어 주는 것이 아닌가 싶다.

재건축은 이제 시민들의 삶의 질 향상의 당연한 권리이자 필연적 사항임을 인식해 대구시의 재건축 방향에 대한 심도있는 고민과 적극적인 대책 마련이 요구된다.
  • 대구광역시 동구 동부로94(신천 3동 283-8)
  • 대표전화 : 053-424-0004
  • 팩스 : 053-426-6644
  • 제호 : 대구신문
  • 등록번호 : 대구 가 00003호 (일간)
  • 등록일 : 1996-09-06
  • 인터넷신문등록번호: 대구, 아00442
  • 발행·편집인 : 김상섭
  • 청소년보호책임자 : 배수경
  • 대구신문 모든 콘텐츠(영상,기사, 사진)는 저작권법의 보호를 받은바, 무단 전재와 복사, 배포 등을 금합니다.
  • Copyright © 2024 대구신문. All rights reserved. mail to micbae@idaegu.co.kr
ND소프트
SNS에서도 대구신문의
뉴스를 받아보세요
많이 본 기사
영상뉴스
최신기사