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물량 증가·금리 인상 잇단 악재에 실수요자 ‘멈칫’…투자자 몰린 분양시장만 활기

기사전송 2017-01-01, 20:47:00
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대구 아파트 시장 올해도 ‘불안’
대구, 물량 우위 이어지며
아파트 매매가 하락률 최고
거래량도 2년 만에 53% ↓
올해 총 2만1천493세대
달성군·북구·동구 등
외곽 중심 공급우위 전망
전세공급량 늘며 변동률 -3.25%
재건축 변동률 -2% 동반침체
분양시장, 분양권 거래 활발
부동산사진1
최근 입주한 대구시 동구 신서동 혁신도시 내 아파트 전경.


2017년 대구지역의 아파트시장은 물량 증가에 대한 부담과 금융시장의 불안이 최대 변수가 될 전망이다.

대구지역 부동산 시장은 지난 2015년까지 전국 최고 상승률을 기록했지만 지난해 입주물량의 증가와 더불어 아파트시장은 침체를 보였다.

올해 대구지역의 부동산 시장은 지난해 이어 2만세대 이상의 입주물량이 대기 중이고 미국의 금리인상 이후 국내 금융시장의 불투명성이 커지고 있어 향후 시장에 대한 불안이 커질 것으로 보인다.

부동산자산관리연구소에 따르면 올해 대구지역 아파트 입주물량은 2만1천493세대로 지난해 이후 2년 연속 2만세대 이상의 물량을 기록하고 있다. 지역별로는 달성군이 1만687세대로 가장 많고 북구 6천434세대, 동구 2천919세대, 중구 1천5세대, 남구 268세대, 수성구 180세대가 대기 중이다.

올해 입주물량 중 상반기에 전체 물량의 44%인 9천407세대가 입주예정이다. 하반기에는 1만2천86세대가 입주가 진행될 예정이다.

면적별로는 66㎡미만이 2천390세대, 66∼99㎡미만이 9천803세대, 99∼132㎡미만이 8천598세대, 132∼165㎡미만은 339세대, 165∼198㎡미만은 3세대다. 올해 입주물량 중에서 중소형이 차지하는 비율은 98.4%로 입주물량의 대부분이 중소형을 차지하고 있다.

올해 지역 아파트시장은 지난해와 같이 달성군의 물량이 가장 많고 북구와 동구의 물량이 상대적으로 많아 대구 외곽지역의 물량이 상대적으로 많은 것으로 분석된다. 대구는 지난해 이후 2년 연속 2만세대 이상의 물량이 공급되면서 공급우위 시장이 이어질 전망이다.

올해 분양시장은 물량적 측면과 시장의 상황은 지난해보다는 분위기가 다운될 전망이다.

분양시장은 상반기와 하반기 시장의 분위기가 달라질 전망이다. 상반기는 위치에 따라 어느 정도 양극화 현상을 보일 전망이며 그러나 하반기 이후에는 전체적인 침체가 나타날 것으로 보인다. 물량적 측면에서도 지난해 보다 줄어들 전망이며 부동산 시장의 분위기도 어느 정도 다운될 전망이다.

특히 입주물량과 더불어 금융시장의 변화에 따라 시장은 많은 영향을 받을 것으로 보인다.



◇올해 아파트 거래시장

올해 대구지역의 아파트시장은 전체적으로 지난해와 비슷한 시장 상황을 보일 전망이다. 단순 물량만 보면 지난해 보다 줄어들었지만 지난해부터 이어져 온 물량이 많아 실질 물량은 더 늘어날 전망이다.

국내 금리가 인상되지는 않았지만 미국의 금리 인상이 시장의 불안을 주고 있다. 실재 기준금리는 오르지 않았지만 실질 대출금리는 계속 올라가고 있어 시장의 불안은 가중될 것으로 보인다. 향후 미국의 추가 금리인상이 나타나면 국내 기준금리도 올라갈 수 있어 시장의 불안심리가 커질 것으로 전망된다.

여기에 서울 수도권의 물량이 올해부터 본격적으로 늘어나면서 전국적인 부동산 시장의 침체를 맞이할 수 있어 지역 시장에 불안요소가 될 것으로 보인다. 서울 수도권은 올해 하반기부터 반기에 10만 전후의 물량이 3반기 연속 이어지면서 전국적인 공급우위 시장이 나타날 전망이다.

올해 지역 아파트 매매시장은 전체적으로 약보합세 시장이 나타날 전망이다. 거래시장이 회복도지 않고 지난해처럼 거래시장의 침체가 이어진다면 약세가 커질 수 있을 전망이다.

전세시장의 경우 매매시장에서 이탈한 수요들이 전세시장으로 유입되겠지만 전세시장도 공급량 증가에 따라 약보합세 속에서 조정이 이어질 전망이다. 특히 지난 2015년 높은 전세가격을 통해 매입한 투자자 물량들의 전세 만기가 올해 본격적으로 도래하면서 일부지역에서는 역전세 현상이 나타날 것이다.



◇지난해 아파트시장 결산, 달성군 공급량 증가로 인해 인근지역이 하락세 주도 = 지난 2015년까지 전국 최고 상승률을 기록하며 고공행진을 했던 대구지역의 아파트시장이 지난해 전국 최악의 상황을 보이며 1년 만에 상반된 시장 상황을 보였다.

부동산자산관리연구소에 따르면 대구지역의 아파트시장은 지난 2011년부터 2015년까지 5년간 매매가격은 65%의 가격 상승률을 기록하며 연평균 13%의 가격 상승률로 전국 최고 상승률을 기록했다. 전세가격도 90%정도 상승하며 연평균 18%상승하며 전국 최고 상승률을 기록했다.

그러나 지난해 달성군을 중심으로 입주물량이 급증하며 시장은 하락반전하며 하락률이 전국에서 가장 크게 나타났다.



◇지역 거래동향 = 대구지역 아파트시장의 거래량은 온나라 아파트 거래량 기준으로 지난 10월까지 4만5천924세대를 기록했다. 월 평균 4천592세대를 기록하며 전체적인 거래 숫자는 평년에 비해 많이 줄지는 않았다.

최근 10년간 월 평균 거래량은 지난해 보다 많았든 해는 지난 2015년 5천722세대, 2014년 5천669세대 2013년 5천709세대 2010년 5천90세대로 4년 정도만 지난해 보다 많았다.

그러나 실재 아파트 거래량이라 할 수 있는 아파트 매매거래량은 지난 10월까지 1만6천637세대가 거래되면서 거래량이 급감했다.

월 평균 아파트 매매거래량으로 살펴 보면 지난해 1천664세대로 최근 10년간 가장 적은 거래량을 기록했다. 지난 2015년 아파트매매거래량에 비해 53%수준이며 아파트 매매거래량이 가장 많았든 2011년에 비해 39%수준으로 아파트 거래량이 급감했다.

지난해 아파트 거래량의 가장 큰 특징은 전체 거래량에서 분양권 거래량의 비중이 매우 높게 나타났다.

분양권 거래량은 지난 2013년 이후 2015년까지 전체 아파트 거래량의 40% 전후의 거래량이 나타났지만 지난해 전체 아파트 거래량의 55%가 분양권 거래량을 기록했다.

반면 아파트 매매거래량은 기존 55%내외를 기록했지만 지난해 전체 거래량의 36%수준을 기록했다.

지난해 아파트 시장은 실수요자 시장인 기존 아파트시장은 침체를 보인 반면 투자자 시장인 분양권 시장은 활기를 띤 것으로 분석된다.



◇아파트 매매시장 = 아파트 매매시장은 지난 12월까지 -2.72%의 변동률을 기록하며 하락반전 했다. 지난 2015년 대구지역 아파트 매매시장은 15%의 가격 상승률을 기록하며 최고 상승률을 기록했지만 지난해 하락률이 가장 높게 나타나며 극명한 대조를 보였다.

아파트시장의 공급량 증가와 더불어 시장의 최근 몇 년간 상승에 대한 부담으로 조정이 시작됐다. 특히 거래가 침체를 보이고 있어 시장의 상황을 더 어렵게 하고 있다.

지역별로는 달서구가 -4.32%의 변동률을 기록하며 하락세가 가장 크게 나타났으며 달성군 -3.32%, 북구 -2.34%, 동구 -2.18%, 수성구 -2.03%, 서구 -1.83%의 변동률을 기록하며 하락한 반면 중구와 남구는 0.09%를 기록하며 상승했다.



◇아파트 전세시장 = 대구지역 전세시장은 지난해 -3.25%의 변동률을 기록하며 하락했다. 지난 2015년 13%의 가격 상승률을 기록했던 전세시장은 지난해 들어 하락하며 극과 극의 시장 상황을 보였다.

지난해 부터 가격 하락세의 주요 원인은 입주물량이 증가하면서 시장의 공급량의 증가가 주요 원인으로 분석된다.

지역별로는 달성군이 -7.88%의 변동률을 기록하며 하락률이 가장 크게 나타났으며 달서구 -5.97%, 북구 -2.23%, 수성구 -1.95%, 서구 -1.40%, 동구 -1.12%의 변동률을 기록하며 하락한 반면 중구 1.16%, 남구 1.14%를 기록하며 상승했다.



◇아파트 가격동향 = 3.3㎡당 평균 매매가격은 대구가 872만원을 기록하며 서울·경기·부산 다음으로 높게 나타났다.

지역별로는 수성구가 1천102만원으로 가장 높게 나타났으며 중구 915만원, 달서구 834만원, 동구 814만원, 북구 781만원, 서구 741만원, 남구 736만원, 달성군 707만원을 기록했다.

3.3㎡당 평균 전세가격은 대구가 659만원을 기록하며 서울과 경기를 제외하면 가장 높게 나타나고 있다. 지역별로는 수성구가 841만원으로 가장 높게 나타나고 있으며 중구 720만원, 달서구 628만원, 동구 601만원, 북구 600만원, 남구 567만원, 서구 523만원, 달성군 499만원을 기록했다.

매매가격대비 전세비율은 대구가 75.52%의 변동률을 기록하며 전국 평균 73.13%에 비해 2%정도 높게 나타났다. 지역별로는 중구 78.62%가 가장 높게 나타났으며 남구 77.05%, 북구 76.87%, 수성구 76.32%, 달서구가 75.28%, 동구 73.82%, 서구 71.40%, 달성군 70.60%의 비율을 나타났다.
 


◇재건축 시장 = 재건축시장은 지난해 -1.94%의 변동률을 기록하며 하락했다. 지난 3년간 분양시장이 활기와 기존 아파트시장의 활기로 인해 매면 10%이상 상승세를 보였던 재건축 시장이 최근 아파트 시장의 침체로 인해 약세로 돌아섰다.

지역별로는 달서구가 -6,26%의 변동률을 기록하며 하락률이 가장 크게 나타났으며 북구 -5.02%를 기록하며 하락한 반면 수성구 0.40%, 남구 7.55%를 기록하며 상승해 대조를 보였다. 아파트 면적별로 보면 66㎡미만이 -3.43%, 66∼99㎡미만이 -2.05%, 99∼132㎡미만이 -0.64%의 변동률을 기록하며 하락세가 나타났다.



◇입주물량 = 지난해 대구지역 아파트 입주 물량은 2만6천599세대로 2008년 이후 최대 물량이 공급됐다.

지역별로는 달성군이 1만4천800세대로 가장 많았고 동구 3천812세대, 북구 3천497세대, 달서구 3천285세대, 수성구 1천205세대의 물량이 공급됐다. 지난해 전체 물량 중에 달성군이 56%로 지역 편중 현상이 높게 나타났다.
 


◇아파트 분양시장 = 지난해 대구지역의 분양시장은 1만3천776세대가 분양되면서 지난 2013년 이후 가장 적은 물량이 공급됐다.

지역별로는 북구가 3천758세대, 수성구 3천172세대, 동구 3천75세대, 달서구 2천106세대, 중구 882세대, 달성군 391세대, 남구 350세대, 서구 42세대의 물량이 분양됐다. 대구지역 3.3㎡당 분양가는 1천177만원을 기록하며 대구 분양가로 최초로 1천만원을 넘겼다.

지역별로는 수성구가 1천463만원으로 가장 높고 중구 1천90만원, 동구 1천88만원, 남구 977만원, 북구 971만원, 달서구 948만원, 서구 814만원, 달성군 781만원을 기록했다.

대구지역의 지난해 평균 1순위 청약경쟁률은 36.89대 1을 기록하며 부산 다음으로 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 동일 기간 전국 1순위 평균 청약경쟁률은 13.28대 1에 비해 매우 높게 나타나고 있다.

김주오기자 kim-yns@idaegu.co.kr
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