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오피니언기고

주택가격이 하락해도 재산세는 오를 수 있나?

기사전송 2017-10-26, 21:46:52
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김남우-대구수성구세무1과세정관리팀장
김남우(대구 수성구 세무1과 세정관리팀장)



주택에 대한 재산세는 매년 6월 1일 주택 소유자에게 부과된다. 주택공시가격의 60% 가격에 법정세율을 곱해 세액을 산출한 후 절반은 7월, 나머지 절반은 9월에 고지된다. 올해도 7월 재산세 고지서가 발부되자 폭주하는 문의전화는 여전했다. 시장처럼 어수선한 분위기를 가로지르며 납세자 한분이 화가 잔뜩 난 표정으로 고지서를 들고 부서에 방문, “집 가격은 내렸는데 왜 세금은 올라가는 겁니까?”라고 화를 냈다. 이유에 대해 자세히 설명하는 데 많은 시간이 걸렸다.

재산세는 ‘공시가격으로 계산된 산출세액’으로 과세되지만 ‘세 부담의 상한’이라는 제도 때문에 공시가격이 아무리 올라도 ‘전년도 부과액의 일정비율’ 만큼만 상승, ‘공시가격으로 계산된 산출세액’ 보다 낮게 과세된다. 즉, 재산세는 ‘공시가격으로 계산된 산출세액’과 ‘세 부담의 상한’을 적용한 세액을 비교해 둘 중 적은 세액으로 과세되는 것이다.

그 민원인에게 “세 부담의 상한을 적용한 세액이 공시가격으로 계산된 산출세액보다 적은 경우에는 공시가격으로 계산된 산출세액에 도달할 때까지는 공시가격이 전년보다 하락해도 재산세가 오를 수 있다”고 설명하자 수긍은 하면서도 여전히 100% 이해하지 못하는 표정이었다.

이처럼 일반인들이 이해하기 힘든 세 부담의 상한은 공시가격 급등, 제도변경 등으로 전년보다 세 부담이 급상승하는 경우를 방지하기 위해 도입된 제도다.

주택분 재산세 과세에 있어서 가장 중요한 것이 주택공시가격이다. 보통 공시가격이 상승하면 재산세가 오르고, 공시가격이 하락하면 재산세가 내리는 것이 일반적이다. 하지만 재산세는세 부담의 상한이란 제도로 인해 공시가격이 아무리 급등해도 전년도 부과세액의 일정비율(5%·10%·30%)을 초과할 수 없다.

예를 들면, 올해 주택공시가격이 전년도 2억원에서 2억5천만원으로 25% 상승해도 재산세액은 25% 오르는 것이 아니라 세 부담의 상한이 적용돼 전년도 부과액의 5%만 상승한다. 공시가격이 하락한 경우의 세 부담의 상한이 적용된 사례를 살펴보면 ‘OO아파트 OO동 OO호의 공시가격은 2016년 2억9천900만원, 2017년 2억9천600만원’으로 책정된다.

매년 과세되는 주택분 재산세에는 다음과 같은 현상이 발생할 수 있다.

첫째, 주택공시가격이 크게 상승했는데도 불구하고 재산세는 소폭 인상에 그친다. 세 부담의 상한이 적용되면 공시가격을 반영한 산출세액보다 적게 부과되기 때문이다.

둘째, 주택공시가격이 내려도 재산세가 인상될 수 있다. 이는 세 부담의 상한을 적용한 세액이 공시가격으로 계산한 산출세액보다 적은 경우, 공시가격의 변동과 상관없이 산출세액에 도달할 때까지는 세 부담의 상한을 적용한 세액을 과세하기 때문이다.

셋째, 동일한 시가의 주택임에도 재산세가 차이가 날 수 있다. 재산세는 주택의 시가가 아니라 공시가격을 기준으로 과세되기 때문에 주택의 시가는 동일하더라도 국토교통부(또는 지방자치단체)에서 고시하는 공시가격이 상이하다면 재산세도 차이가 난다.

이처럼 재산세는 주택공시가격의 차이, 즉 세 부담의 상한의 적용 여부에 따라 과세되는 세액도 달라진다. 보통은 주택공시가격에 의해 세액이 결정되는 것이 일반적이지만 세 부담의 상한을 적용받는 경우는 재산세가 공시가격에 의해 결정되지 않고 세 부담의 상한에 따라 결정 될 수도 있어 경우에 따라서는 재산세를 적게 납부하는 결과를 가져 오기도 한다.

세 부담의 상한은 전년보다 세 부담이 급증하는 경우를 방지하기 위해 한시적으로 도입된 제도지만 공시가격의 평균 상승률이 5% 초과하는 경우는 지속적으로 재산세 과세에 큰 영향을 미칠 수밖에 없다. 하지만 주택가격이 안정되거나 소폭 상승이 지속되면 세 부담 상한의 영향은 감소하다가 없어져 추후 재산세는 공시가격으로 계산된 산출세액으로 과세된다.

즉, 세 부담 상한의 적용을 배제시킬 수 있는 주택가격의 지속적인 안정만이 7월 세무과를 방문한 납세자의 궁금증을 해소시킬 수 있는 묘약이 될 수 있을 것이다.
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